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Comment fonctionne l’assurance d’un prêt immobilier ?

assurance prêt immobilier

Assurance emprunteur, assurance de crédit ou assurance prêt immobilier, autant de termes pour définir l’assurance qui garantit la banque contre le risque d’impayés de vos échéances de prêt immobilier. Par ce même contrat, vous vous protégez, vous et votre famille, contre les accidents de la vie vous empêchant d’honorer vos mensualités. Il s’agit d’une garantie de prêt que vous pouvez souscrire auprès de l’organisme prêteur, mais aussi de toute autre compagnie de votre choix. Contrat d’assurance groupe ou contrat individuel, comparaison et négociation, autant de critères que votre courtier prend en charge pour vous offrir une solution avantageuse et bénéfique dans le temps.

 

Les garanties de l’assurance emprunteur

L’assurance décès et perte totale et irréversible d’autonomie

 

Cette garantie couvre le risque d’impayés en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie de l’emprunteur. Dès lors, il appartient à l’assurance de rembourser le capital restant dû au jour du décès. Certains contrats peuvent imposer un délai de carence. Dans ce cas, l’indemnisation commence à la fin de ce délai et non pas dès la signature du contrat d’assurance.

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) assure les cas où l’emprunteur est dans l’impossibilité complète et permanente d’exercer une activité professionnelle rémunératrice. Il doit, en outre, nécessiter l’aide de quelqu’un pour les gestes quotidiens. Cette invalidité doit être constatée par un médecin.

 

Vigilance avec les clauses :

 

  • Elles peuvent stipuler l’exclusion de cette garantie en cas de suicide ou de la pratique de sport ou métier dangereux.
  • Elles peuvent couvrir l’assuré avant un âge limite de décès uniquement.
  • Une franchise peut retarder la première indemnisation.

 

L’assurance invalidité permanente (totale ou partielle)

 

L’invalidité permanente totale (IPT)

 

Cette assurance prend le relais des remboursements des échéances si l’emprunteur se trouve en état d’incapacité définitive d’exercer une activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie et après consolidation de celle-ci. Par consolidation, on entend fin de guérison, moment à partir duquel la situation ne peut plus évoluer. Le taux d’invalidité doit être supérieur ou égal à 66 %. Une expertise judiciaire peut être demandée pour définir ce taux.

 

Là encore, certaines clauses peuvent exclure les états dits provoqués, c’est-à-dire causés par des facteurs volontaires comme l’alcool ou autre sport dangereux. Un délai de carence de 3 mois est souvent imposé.

 

L’invalidité permanente partielle (IPP)

 

Garantie complémentaire facultative qui renforce l’IPT, l’invalidité pour être qualifiée de partielle doit être mesurée entre 33 % et 66 %. Selon les contrats et les cas, l’indemnisation peut être totale ou partielle. C’est généralement le taux d’incapacité qui détermine le taux d’indemnisation, ce barème médical est mentionné dans le contrat.

 

L’incapacité temporaire de travail

 

Elle concerne une inaptitude temporaire, mais totale à exercer une activité professionnelle. Le contrat peut prévoir des limites (franchise, âge, type de profession).

 

La garantie contre la perte d’emploi

 

Facultative et uniquement proposée aux salariés (frontalier ou non) en contrat à durée indéterminée depuis plus d’un an, elle assure contre la perte d’emploi involontaire. Généralement, un délai de 12 mois s’applique avant la première indemnisation. Au-delà, c’est l’organisme prêteur qui reçoit directement le règlement des échéances et non le salarié. L’assurance paie à hauteur de la couverture choisie.

 

Votre courtier se renseigne et procède à des simulations comparatives pour évaluer cette garantie auprès de ses différents partenaires.

 

L’assurance prêt immobilier obligatoire ou indispensable ?

 

Si au regard de la loi, l’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire, il s’avère que les organismes prêteurs la demandent systématiquement. Elle devient donc une condition d’octroi du prêt.

 

Le seul rare cas où l’emprunteur peut en être dispensé, c’est lorsqu’il possède l’intégralité de la somme empruntée sur un compte domicilié à la banque où il demande son prêt. On parle alors de nantissement.

 

La banque définit elle-même les garanties qu’elle exige. Elles dépendent du type de prêt (résidence principale ou secondaire) et du statut professionnel de l’emprunteur (fonctionnaire ou salarié du secteur privé). Elle doit obligatoirement détailler :

 

  • La liste des garanties minimum ;
  • Le mode de couverture du risque ;
  • La hauteur à laquelle le prêt doit être couvert (100 % ou partiellement).

 

Pour aider l’emprunteur, la banque a l’obligation de lui remettre une fiche récapitulative de son offre d’assurance.

 

La Fiche Standardisée d’Informations (FSI)

 

Depuis le 1er juillet 2009, une FSI est systématiquement remise à l’emprunteur. Elle reprend les données suivantes :

 

  • Les garanties d’assurance minimales que l’organisme prêteur impose ;
  • Les garanties que l’organisme prêteur propose dans son offre assurantielle ;
  • Le coût détaillé de l’assurance proposée par la banque ;
  • Le choix donné à l’emprunteur de souscrire son assurance auprès de la banque ou d’en chercher une par ses propres soins.

 

Fiche personnalisée

 

Cette fiche sert de guide à l’emprunteur pour consulter une assurance concurrente et comparer les offres. Elle indique notamment :

 

  • la hauteur à laquelle le prêt doit être assuré ;
  • les garanties obligatoires ;
  • leur contenu.

 

11 critères définissent les garanties décès et invalidité, 4 pour les assurances contre la perte d’emploi (délai de carence, délai de franchise, etc.).

 

Questionnaire de santé

 

Vous êtes tenu de remplir un questionnaire relatif à votre état de santé. Il doit être renseigné en toute bonne foi au risque de voir votre contrat résilié ou les indemnités refusées.

À savoir que certaines assurances demandent, en plus, un examen médical complémentaire avant de faire leur offre.

 

À noter : la convention Aeras protège les personnes souffrant d’un risque aggravé de santé et permet, selon une grille de référence et selon certaines conditions, de ne pas déclarer une maladie grave guérie.

 

Crédit immobilier et assurance dissociables et négociables

 

Les assurances de prêt immobilier protègent les organismes prêteurs contre les risques d’impayés. Les emprunteurs et leur famille sont protégés contre les accidents de la vie rendant impossible le règlement de leurs échéances.

 

Des garanties dissociables et négociables

 

L’emprunteur peut choisir de souscrire son contrat d’assurance auprès de sa banque ou de faire appel à un courtier qui lui proposera une offre avantageuse. Ainsi, il peut négocier les prix, et ce, même après la souscription de votre crédit.

 

Le contrat d’assurance groupe

 

Également nommé contrat d’assurance bancaire, le contrat assurance groupe est proposé par la banque elle-même. Dans les faits, elle sous-traite auprès de partenaires privilégiés. Elle obtient alors des offres générales pour l’ensemble de ses clients. Par conséquent, chaque emprunteur se voit proposer le même tarif. Ce tarif est le plus souvent moins avantageux pour lui et le contrat proposé sera moins personnalisé qu’en passant par un courtier.

 

Le contrat d’assurance individuel (la délégation d’assurance)

 

La loi Lagarde du 1er juillet 2010 permet une seconde option. En effet, vous pouvez également vous rapprocher de votre courtier ou d’une compagnie d’assurance et prétendre à un contrat d’assurance individuel, on parle alors de délégation.

 

Votre courtier prend connaissance des garanties exigées par l’organisme prêteur, lance des appels d’offres et vous fait une proposition tarifaire, souvent plus intéressante que l’offre de la banque, puisque négociée à votre cas personnel. Du reste, votre courtier travaille sur le taux d’assurance, mais aussi sur le taux d’intérêt.

 

Attention, l’offre, pour être acceptée par la banque, doit impérativement inclure au minimum les garanties couvertes par le contrat groupe, au risque d’être déclarée insuffisante. De même, le passage d’un contrat à l’autre ne doit engendrer aucun temps de latence. Mais rassurez-vous, votre courtier prend en charge ces contraintes ainsi que les modalités précises de résiliation.

 

Comparer les offres

 

La comparaison entre les offres peut s’avérer compliquée. Il convient notamment de prendre en compte :

 

  • les garanties et leur mode de couverture ;
  • le TAEA ou Taux Annuel Effectif de l’Assurance. Pour information, en 2021, il oscille entre 0,43 % pour un emprunteur de moins de 30 ans et 1,23 % s’il est âgé de plus de 60 ans. Le coût de l’assurance de prêt se calcule donc à partir de ce taux, mais également en fonction de la durée du prêt et du montant emprunté.
  • les exclusions de professions ou sports dits dangereux, de maladies ou autres situations spécifiques ;
  • le mode de prise en charge (forfaitaire ou indemnitaire) ;
  • les clauses relatives aux expatriés ;
  • la quotité (part du capital garanti) ;
  • les délais de carence ;
  • les délais de franchise ;
  • les frais de dossier ;
  • l’irrévocabilité des garanties, etc.

 

Votre courtier intègre toutes ces notions dans l’étude de votre dossier.

 

Des garanties renégociables

 

En renégociant votre prêt après sa signature, vous pouvez obtenir de meilleures offres et prolonger votre contrat avec un taux plus avantageux.

 

Mais, vous pouvez aussi résilier votre contrat d’assurance groupe pour un contrat d’assurance individuel plus intéressant, et ce, à différentes étapes.

 

  • La loi Lagarde de 2010 permet de consulter sa propre assurance.
  • Mais la loi Hamon de 2013 va au-delà et permet le changement d’assurance dans la première année du contrat.
  • Enfin, la loi Bourquin en 2018 élargit encore cette possibilité en la renouvelant à chaque date anniversaire de souscription du contrat.

 

À savoir que pour résilier un contrat, vous devez avoir préalablement obtenu la validation de la banque pour la nouvelle offre.

 

On note que c’est souvent par manque d’information, de compétences et de temps que les prêteurs s’en tiennent au contrat d’assurance groupe proposé par leur banque. De même, nombre d’emprunteurs ne s’informent pas suffisamment des clauses d’exclusion de leur contrat d’assurance.

 

Vous savez désormais que si l’assurance de votre prêt immobilier peut venir d’une autre compagnie d’assurance que celle proposée par votre banque, elle est aussi négociable et renégociable.

Sachez enfin qu’en cas de refus d’assurance, il existe des solutions alternatives que les banques se sont engagées à accepter. Parlez-en à votre courtier qui étudiera votre cas particulier (frontalier par exemple).

C’est décidé, je prends contact avec mon courtier pour gérer mon assurance prêt immobilier.

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